Wywiad dla portalu ‘projekt inwetor.pl’.

 1. Sierra Balmain działa w Europie Środkowo-Wschodniej. Co jest [generalnie] atrakcyjne w naszym kraju? 

Od momentu, kiedy 16 lat temu zaczęliśmy działalność w tym regionie, pojawiło się wiele pozytywnych aspektów sprzyjających rozwojowi międzynarodowego biznesu, jak znaczenie geograficzne, silna gospodarka, zróżnicowane gałęzie przemysłu, zdywersyfikowana populacja w miastach, dobrze wykształcona kadra pracownicza (z wysokim odsetkiem kobiet na stanowiskach kierowniczych), konkurencyjne struktury płac, szybko rozwijająca się infrastruktura, złożony rynek inwestycyjny i wciąż stabilne środowisko polityczne. 

2. Jaka była rentowność tego biznesu w poprzednich latach? [do 2019] 

Rynek inwestycyjny w Polsce funkcjonuje cyklicznie, w taki sam sposób jak inne rynki na świecie – kiedy gospodarki poszczególnych krajów „kurczą się”, kapitał lokowany na rynkach zagranicznych zmniejsza się. W przeszłości nastąpiło w Polsce krótkoterminowe ograniczenie inwestycji z zewnątrz, ale dzięki wspomnianym przeze mnie fundamentalnym aspektom było ono odczuwalne w bardzo krótkim okresie. W efekcie – do 2019 roku – odnotowano bardzo stabilne zwroty (patrząc na wszystkie kategorie aktywów). W tym okresie działalność naszej firmy wzmocniła się do tego stopnia, że na początku 2019 roku pozyskaliśmy partnera – Sonae Sierra, globalną firmę z branży nieruchomości, która zainwestowała w nasz dalszy rozwój. 

3. W tym roku doszło do pandemii Covid 19. Jak wpłynęło to na Państwa biznes? 

Nasze dochody są częściowo uzależnione od dochodów samych centrów, więc ekonomiczny wpływ pandemii na sektor centrów handlowych oznacza zmniejszenie naszych obrotów w 2020 roku. Mimo to cała ta sytuacja przyniosła pewne korzyści. Stanęliśmy przed kolejnymi zadaniami, musieliśmy podjąć się nowych wyzwań i dynamicznie wdrażać nowe rozwiązania. Istotna była także efektywna współpraca z naszymi inwestorami, bankami i najemcami, a także długotrwałe relacje z naszymi partnerami, które umożliwiły nam wszystkim wypracowanie sposobów na przetrwanie i dalszy rozwój. Muszę też wspomnieć o niezwykłej efektywności naszego zespołu, pracującego głównie zdalnie, często opiekując się przy okazji dziećmi czy starszymi krewnymi. 

4. Tradycyjny handel przeżywa szczególnie trudny okres. Jak sobie radzą najemcy, z którymi Państwo pracują? 

Podpisaliśmy w czasie pandemii setki umów wspierających najemców z całego naszego portfolio. Wszystkie te umowy były negocjowane indywidualnie. W razie potrzeby pomagaliśmy zarówno dużym, jak i małym najemcom. Staraliśmy się też chronić niezależne firmy, które zazwyczaj dysponują niewielkim wsparciem kapitałowym lub nie posiadają go wcale. Część najemców poradziła sobie w tej niełatwej sytuacji dobrze, nawet ci z bardzo trudnych branż, ale wiele sektorów z naszego środowiska znacznie ucierpiało. Sprzedawcy detaliczni, by zrównoważyć spadek sprzedaży w sklepach, doskonale wykorzystali szansę, jaką daje handel internetowy. Generalnie prowadziliśmy działania ukierunkowane na utrzymanie jak największej liczby otwartych sklepów i zadbanie o wypłacalność najemców. 

5. Czy najemcy wywiązują się ze swoich zobowiązań? Jak to wygląda w różnych regionach kraju? 

Zawsze ściśle współpracowaliśmy z najemcami i prowadziliśmy otwarty dialog za każdym razem, gdy pojawiały się trudności przy wypełnianiu zobowiązań wynikających z umów najmu. Wszystkie problemy towarzyszące Covid-19 były na bieżąco omawiane i w większości przypadków dość szybko rozwiązywane. Odnotowaliśmy niewielkie spadki w spłacalności opłat czynszowych, głównie podczas pierwszego lockdownu, wynikające zazwyczaj z opóźnień w płatnościach najemców oczekujących na pomoc w ramach rządowej Tarczy Antykryzysowej. 

Nasze centra handlowe znajdują się w różnych regionach kraju, ale nie zauważyliśmy większych różnic z tym związanych. Ogólnie rzecz biorąc, sytuacja była podobna do tej sprzed Covid-19. Najemcy, którzy już wcześniej doświadczali problemów z terminowymi płatnościami, również wymagali monitów i wezwań w tym roku. Jesteśmy przekonani, że indywidualne podejście, jakie przyjęliśmy podczas negocjacji umów najmu, ułatwi naszym najemcom wywiązywanie się z przyszłych zobowiązań. 

6. Jak banki reagują na tę sytuację? 

Mamy silne relacje z bankami i prowadzimy bardzo bliską oraz otwartą komunikację z naszymi inwestorami. Banki w większości przypadków okazały ogromne wsparcie i zrozumienie. Ekosystem finansowy jest niezwykle istotny w czasach kryzysu i jesteśmy wdzięczni zarówno naszym partnerom inwestycyjnym, jak i pożyczkodawcom za ich pragmatyczne podejście w tym niełatwym czasie. 

Polscy inwestorzy nie mieli do tej pory żadnych znaczących problemów na rynku kredytów pozyskiwanych na nieruchomości (nawet podczas globalnego kryzysu finansowego 2007-2009). Spodziewamy się jednak pewnych trudności po zakończeniu pandemii. Przygotowaliśmy strategię, która pomoże pożyczkodawcom zmierzyć się z tymi problemami. 

7. Wasze hasło brzmi: Tworzymy przyszłość, a nie tylko o niej rozmawiamy. Co to oznacza w praktyce? 

Realizujemy długofalowe strategie dotyczące przyszłości naszych obiektów komercyjnych. Mamy świadomość tego, jak bardzo zmieniają świat nowe technologie i jak ewoluuje sposób korzystania z naszych centrów. Z drugiej jednak strony – ludzkie pragnienia i potrzeby pozostają te same. Nadal chcemy kupować, ale mamy teraz o wiele więcej możliwości wyboru, jak to zrobić. 

Koncentrujemy się zatem na interakcji klientów z naszymi centrami i pomagamy sprostać wyzwaniom stojącym przed naszymi najemcami czy partnerami handlowymi. Wprowadziliśmy zmiany do naszego biznesowego podejścia, aby móc elastycznie i właściwie reagować na potrzeby klientów. Postrzegamy przyszłość obiektów komercyjnych jako dobrze zarządzaną, wysoce zmienną kombinację rozrywki, wypoczynku, gastronomii, stylu życia, kultury, przestrzeni do pracy i logistyki, dalece zintegrowaną z nowoczesnymi technologicznymi rozwiązaniami. Pracujemy nad tym już od kilku lat, tworząc obiekty przyszłości. 

8. Sierra Balmain to ciekawy fundusz. Skupia się nie tylko na zarządzaniu nieruchomościami, ale oferuje również usługi projektowe, marketingowe i budowlane. Czy mogłaby to Pani rozwinąć? 

Jesteśmy faktycznie firmą usługową, niezależnie od tego, czy sami występujemy w roli inwestora, czy też świadczymy nasze usługi stronom trzecim (w większości realizujemy tę drugą opcję). Bez względu na konfigurację biznesową – priorytetem Sierra Balmain jest zawsze wysoka jakość świadczonych usług. Inwestorom zależy na efektywnej realizacji założonej strategii. W przeciwieństwie do wielu innych usługodawców, działy Sierra Balmain synergicznie ze sobą współpracują. Szeroki wachlarz usług, jakie świadczy nasza firma, w połączeniu z wewnętrzną, sprawną kooperacją dają bardzo szybkie i wymierne wyniki. 

9. Jak widzi Pani rozwój sytuacji w 2021 roku i w najbliższej przyszłości? 

Zamierzamy optymalizować działalność każdego centrum, realizując wspomnianą wcześniej strategię zintegrowanego zarządzania i wprowadzania multifunkcjonalności. Będziemy pracować nad indywidualną strategią dla każdego z centrów, by wzmacniać ich potencjał i atrakcyjność w każdym aspekcie ich oferty. 

Wielu sprzedawców prowadzących handel wielokanałowy oferuje w internecie szerszy wybór produktów niż w sklepie, co oczywiście spotyka się z dużym zainteresowaniem konsumentów. Zauważyliśmy, że podczas pandemii znacząco wzrosła liczba zakupów opartych na formule „zamówi i odbierz”. To dobry prognostyk dla handlu stacjonarnego, ponieważ generuje większą liczbę wizyt klienta w centrum, a tym samym dodatkowe wydatki. Ten zakupowy nawyk napędza również potrzebę organizacji szybkiej i skutecznej logistyki tzw. ostatniej mili. Budowanie sieci lokalnych magazynów, które są w stanie w krótkim czasie dostarczyć zamówiony towar do centrum, stanie się według mnie jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się trendów tego roku. 

Jeszcze przed pandemią pojawiło się wiele opracowań wskazujących na umacniający się tzw: efekt halo. Sprzedaż online prowadzona przez marki posiadające w danym mieście także sklepy stacjonarne jest ponad dwukrotnie wyższa niż pozostałych. Skala tego zjawiska jest zaskakująca, ale jasno wskazuje, ze przyszłością handlu jest współistnienie i ścisłe współdziałanie obu kanałów sprzedaży. I obiekty handlowe mają tu do odegrania ważną rolę.